REITs交易知多少？

　　摘自国泰君安资产管理

　　一、备受市场关注的公募REITs是什么？

　　REITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，中文全称是不动产投资信托基金，指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

　　简单来说，REITs募集了众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。

　　其中，常见的不动产类别包括产业园区、高速公路、垃圾污水处理、仓储物流、商业地产等。近期有3只保障性租赁住房公募REITs的成功获批发售，保障性租赁住房也属于REITs可投资的不动产类别。

　　由于REITs与传统股债资产相关性较低，被视为资产配置的重要组成部分，有助于分散投资组合的整体风险。

　　二、公募REITs与股票有何不同？

　　两者底层的投资标的存在区别。如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs就是“资产上市”后发行的有价证券。

　　公募REITs的风险收益特征与股票也存在一定差异：

　　首先，公募REITs相对于股市的波动相对更小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，因此波动性相对于股票来说相对有限。

　　与之对应的，公募REITs的收益增长空间也相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。

　　在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs的收益分配比例，不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。

　　三、公募REITs赚的钱是从哪里来的？

　　总体来说，公募REITs投资收益主要来源于公募REITs的底层资产经营收益和资产增值收益，此外还包括因二级市场价格变化带来的价差收益。

　　具体而言，公募REITs的收益与底层资产的类别有关，公募REITs可分为产权类和特许经营权类：

　　特许经营权类(如高速公路、市政设施等)公募REITs主要依靠与政府签署的特许经营协议进行收费获得收益，例如，收取车辆过路费、污水处理费等。

　　产权类(如仓储物流、产业园区等)公募REITs依靠出租资产获得的租金和资产增值收益。

　　例如产业园区REITs的收益来源主要包括租金收入、物业收入、停车费等。除了以上提到的三类较为稳定的收益来源，产业园区经过项目公司的良好运营(如提供增值服务、升级物业、收购其他优质的同类底层资产等)，其质量与价值具有广阔的增长空间，租金、物业、停车费收入亦有随之而来的增长潜力。

　　四、哪些人有资格购买公募REITs？

　　投资者参与公募REITs份额认购的方式有三种，分别为战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购。

　　其中，基础设施项目的原始权益人或其关联主体参与战略配售的比例必须大于等于20%。在扣除向上述战略投资者配售的部分之后，网下投资者可参与配售，这部分发售比例不得低于公开发售数量的70%。最后的剩余份额则由公众投资者认购。

　　五、普通投资者如何参与公募REITs？

　　普通个人投资者可以购买原始权益人和机构投资人网下配售后的剩余份额，且参与公募REITs无准入条件要求。

　　募集期内，投资者可以通过场内证券经营机构券商交易系统或基金管理人基金直销平台及其委托的场外基金销售机构银行，互联网代销渠道认购基金份额，但首次认购或买入REITs必须签署风险揭示书，确认投资者已了解产品特征及主要风险。

　　所有提交了有效认购申请的公众投资者均可按比例获得配售。举例来说，如果公众投资者募集规模为10亿，却在募集期末日(即公众投资者有效认购申请份额总额超过募集上限的当天)有100亿认购规模，则每个投资者均能买到自己申请认购规模的1/10.

　　六、公募REITs产品上市后如何进行交易？

　　公募REITs产品上市后，投资者可在场内或场外进行交易：

　　如果投资者使用场内证券账户认购的基金份额，就可以直接参与场内交易;使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。

　　一般情况下，交易所对REITs基金交易实行价格涨跌幅限制，上市首日涨跌幅限制比例为30%，此后为10%。投资者可以采用竞价、大宗和询价等交易所认可的方式进行交易。